שאלות ותשובות

מס רכישה ברכישת דירה

שאלה: אני נשואה 3 שנים. בעלי ואחותו קיבלו דירה בירושה מסבם, והדירה נרשמה מחציתה על שם בעלי. אין לנו, לי ולבעלי דירה משותפת ואנחנו מחפשים לרכוש דירה.
האם אצטרך לשלם מס רכישה על הדירה שנרכוש כאילו זו הדירה שניה כמו בעלי?

עו"ד דיצה גרומן: מס הרכישה המוטל על אדם הקונה דירת מגורים ראשונה, נמוך משיעור המס בו יחוייב אדם בגין רכישת דירה שאינה דירתו הראשונה.
מספר הדירות לתא משפחתי יחושב על ידי מספר הדירות המוחזקות על ידי התא המשפחתי כולו.
אם הדירה שבבעלות בן זוגך נתקבלה בירושה לפני הנישואין, והתייחסתם אליה כדירה השייכת לו בלבד, תוכלו לשלם מס בגין חלקך ברכישת הדירה המשותפת בשיעורי דירה יחידה, ואילו בעלך ישלם לפי דירה לא יחידה, קרי, שיעור גבוה יותר של מס. 

תוכלו לשלם מס רכישה מופחת בגין רכישת הדירה, אם תמכרו את הדירה שקיבל בעלך בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה הנוספת - ואז שניכם, ביחס לדירה החדשה תחשבו כמי שרכשו דירה יחידה.

 

תיקון צו רישום בתים משותפים

שאלה:  רכשתי דירת גג אשר הורחבה בעבר על חשבון הגג של הבית המשותף בבניין. שטח ההרחבה לא רשום בנסח הטאבו. האם אני יכול לרשום את השטח שסופח לדירתי בטאבו?

תשובת עו"ד דיצה גרומן: לצורך רישום ההרחבה של הדירה שלך בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) את צריכה לבקש תיקון צו רישום בתים משותפים. תיקון רישום בית משותף הינו הליך מורכב, אשר בסופו מספחים את השטח החדש שנוסף לדירתך, ואשר היה בעבר שטח משותף של כל בעלי הדירות לדירתך. הליך זה כרוך בהצגת תשריט חדש של הדירה, חלוקה מחדש של השטחים המשותפים, תיקון התקנון המוסכם של הבניין ועוד כהנה וכהנה. את מוזמנת לפנות למשרדנו לשם יעוץ ועזרה.
תיקון חוזה בכתב יד

שאלה: האם מותר לתקן חוזה מודפס בכתב יד?

תשובת עו"ד דיצה גרומן: באופן עקרוני מותר לתקן חוזה בכתב יד, אולם שני הצדדים לחוזה צריכים לחתום ליד התיקון כדי למנוע מצב בו אחד הצדדים יטען כי התיקון התבצע לאחר החתימה על החוזה וללא אישורו והסכמתו.
הסכם ממון

שאלה: אני נמצאת בזוגיות כבר מספר שנים ולאחרונה החלטנו בן זוגי ואני לעבור להתגורר יחד בדירה הרשומה על שמי.  רציתי לדעת האם עלי לערוך הסכם כלשהו עם בן זוגי אצל עו"ד? האם יש הסכם בין בני זוג שאינם נשואים? אשמח לקבל תשובה בעניין.

תשובת עו"ד דיצה גרומן: באופן עקרוני רצוי מאוד שייעשה הסכם בכתב בין בני הזוג, גם בין בני זוג שאינם נשואים. נוסח ההסכם צריך להיות ברוח החוק, ולכן את ההסכם צריך להיעשות ע"י עו"ד שעיקר עיסוקו בתחום זה. על מנת לגן על זכויותייך בדירת המגורים שבבעלותך עליכם לחתום על הסכם ממון.
לצורך תשובה מורחבת יותר וספציפית למקרה שלכם, ניתן לקבוע פגישה במשרדנו בתיאום טלפוני מראש.
תביעה לפינוי מושכר

שאלה: השוכר שלי לא מסכים להתפנות מהדירה ששכר ממני למרות שחוזה השכירות שלו הסתיים והוא לא משלם לי שכירות יותר. האם מותר לי עפ"י החוק להחליף לו את המפתחות לדירה ולנתק לו את המים והחשמל?

תשובת עו"ד דיצה גרומן: במקרה של שוכר סורר שאינו משלם דמי שכירות יש לפעול בדרכים המקובלות של ניסיונות הידברות עם השוכר ושליחת מכתבי התראה לו ולערבים שלו. במידה ופעולות אלו לא נושאות פרי, ניתן לממש את הערבויות שניתנו ולהגיש תביעה לפינוי בבית המשפט.
מעשים של עשיית דין עצמי כגון ניתוק חשמל והחלפת מפתחות הדירה הינם עשיית דין עצמי. בית משפט קבע במקרים דומים כי פעולות אלו של בעל דירה הינם כוחניים ויש בהם משום פגיעה בזכויות השוכר והתנהגות בחוסר תום לב. במקרים מסויימים שופטי בית משפט אף פסקו שבעל הדירה ישלם פיצויים לשוכר.
המלצתי המנע מפעולות שכאלה, פנה לעורך דין שיסדיר את זכויותיך בדירה בדרכים חוקיות.
גירושין - מזונות 

שאלה: אני נמצא בהליכי גירושין ורציתי לדעת מהו גובה המזונות שעלי לשלם ? האם יש עוד סכומים שעלי לשלם מלבד המזונות, למשל חוגים וכדומה. אציין כי אני אבא לשתי בנות בגילאים 10 ו- 8. הבנתי שיש גם ענין של מדור מה הכוונה במה מדובר ?
 
תשובת עו"ד דיצה גרומן: גובה המזונות שתשלם עבור 2 בנותיך תלוי בין היתר בגובה הכנסתך. מאחר ולא ציינת כמה אתה מרוויח, אציין שבתי משפט לענייני משפחה נוטים לקבוע מזונות ילדים בסכום מינימלי של כ- 1,300- 1,400 ש"ח לילד. את עניין ההוצאות הנלוות למזונות ניתן וצריך לקבוע בהסכם גירושין. נהוג לשלם מחצית חוג אחד לפחות לילד לשנה, מחצית קייטנה, מחצית הוצאות רפואיות חריגות ועוד, זאת בנוסף לתשלום המזונות.
בנוסף תשלום עבור הוצאות מדור מתייחסת למגורים של הילדים. נהוג לשלם 33% משכר הדירה של האם הוצאות מדור עבור ילד אחד, ו- 40% משכר הדירה ישלם האב עבור שני ילדים עד לסך של 50% משכר הדירה עבור שלושה ילדים או יותר.
דייר שלא משלם וועד בית תקופה ארוכה

שאלה: מה ניתן לעשות כשדייר לא משלם את מיסי ועד הבית תקופה ארוכה ? ועד הבניין שלח לדייר מכתבי התראה מרובים אשר לא עזרו והוא עדיין לא משלם. מה ניתן לעשות?

תשובת עו"ד דיצה גרומן: כאשר דייר לא משלם את מיסי ועד הבית תקופה ארוכה ומכתבי ההתראה לא עוזרים ניתן לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים אשר לו סמכות שיפוטית של שופט בית משפט שלום. עד למתן פסק הדין ניתן לבקש עיקול על דירתו של הדייר החייב.
צוואה

שאלה: מה עושים במקרה שהצוואה נכתבה בעת שהאדם לא היה צלול, בניגוד מוחלט להגיון או למה שהביע כאשר עוד היה צלול בפני אנשים אחרים? האם יש לכך תוקף?

תשובתה של עו"ד דיצה גרומן: העיקרון המשפטי המנחה בכל הקשור לצוואות הינו עקרון "החופש לצוות". משמעות עקרון זה הינו שכל אדם רשאי ללא הגבלה ובאופן חופשי להחליט למי ברצונו להוריש את רכושו ומה יעשה ברכושו לאחר פטירתו כל עוד עשה זאת מרצונו החופשי, בדעה צלולה, ללא כפיה, לחץ, תרמית או השפעה לא חוקית.
 
נקבע ב"חוק הירושה" כי יש צורך בצו קיום צוואה כדי שהיורשים יוכלו לתבוע את זכויותיהם על-פי הצוואה. ניתן לפסול צוואה על ידי הגשת התנגדות לקיום הצוואה לרשם הירושה. שבועיים מיום הגשת הבקשה לצו ירושה או לצו קיום צוואה לרשם, על המתנגדים לצוואה להגיש את התנגדותם לרשם תוך פרק הזמן שנקבע לכך, וכל עוד לא ניתן צו קיום הצוואה. את ההתנגדות יש להגיש לרשם הירושה כשהיא ערוכה בהתאם לחוק הירושה ולתקנות.
קיימות מספר עילות בחוק הירושה המאפשרות התנגדות לקיום צוואה ופסילת צוואה, ביניהן – השפעה בלתי הוגנת, צוואה פגומה, מעורבות והעדר כשירות של המוריש, העדר כשירות רפואית, ועוד.
 
השפעה בלתי הוגנת - צוואה שנערכה תחת השפעה בלתי הוגנת כגון איום, מרמה, או תלות בלתי הוגנת של המנוח בזוכה בטלה. ישנם מקרים בהם טוענים בני משפחה כי השפעתו של אדם מסוים על המצווה הייתה כה יסודית ומהותית עד שנוצר מצב בו ניתן להוכיח כי נשלל רצונו החופשי והבלתי תלוי של המנוח לצוות על פי רצונו, ומכאן שמנוח ציווה את רכושו לזוכה. צוואה מסוג זה יכולה להיות כשרה מכל בחינה אחרת, אך אם יקבע בית המשפט כי הופעלה השפעה בלתי הוגנת על עושה הצוואה ולכן לא היה רצון חופשי בעת עריכתה, הרי שזו בטלה. ראה יחסים בין מצווה ומטפל שנרשמו בצורה שכזו בצוואה.
 
פגם בכשרות המצווה – כל אדם הוא בעל "כשרות משפטית" והוא רשאי לבצע בעצמו פעולות משפטיות שונות. משמעות הכשרות המשפטית היא כי אדם הינו חופשי לפעול כראות עיניו, לחתום על חוזים, לקבל החלטות בנושאים שונים וכן להוריש את רכושו כראות עיניו. מנגד, הנעדר כשרות משפטית אינו רשאי לעשות פעולות מסוימות על דעת עצמו, כגון כתיבת צוואה.
מצווה לקיים את רצון המת. החוק מקנה משקל רב לזכותו של המנוח להחליט מה ייעשה בנכסיו לאחר פטירתו, גם תוך הדרת היורשים לפי דין מזכויותיהם כיורשים. הצורך לכבד את רצון המת הוא ביטוי לאוטונומית הרצון החופשי, המעוגנת בחוק יסוד "כבוד האדם וחירותו". זכותו של המנוח להחליט מה יעשה בנכסיו לאחר פטירתו הפכה גם לזכות קניין חוקתית. ההלכה היא, היה ואדם מתנגד לקיום צוואה בטענה שנפל פגם בכשרות המצווה לעשותה, נטל ההוכחה חל עליו, על-כן לא תתקבל טענה בדבר אי-כשרות המצווה לערוך צוואה אלא אם הביא הטוען ראיות ממשיות וברורות המלמדות על מצב כשרותו המשפטי ורמת הבנתו של המנוח ביום כתיבת הצוואה. הוכחת העדר כשרות משפטית וצלילות-דעת, יכולה להיעשות באמצעות עדים מומחים ובאמצעות עדים שאינם מומחים, היכולים יכולים לתאר את מצבו של הנפטר בעת עריכת הצוואה.
 
צוואה בלתי חוקית, בלתי מוסרית הנוגדת את תקנת הציבור – צוואה שנערכה תחת השפעה בלתי הוגנת כגון איום, מרמה, או הנוגדת את החוק - בטלה. כאשר הוראות הצוואה מזכות אדם שפשע כנגד המנוח ניתן לראות בציווי זה כבלתי מוסרי.
 
לשאלות נוספות אשמח לשוחח טלפונית.
כתיבת צוואה

שאלה: איך מכשירים צוואה להיות חוקית?

תשובת עו"ד דיצה גרומן: לשאלה איך מכשירים צוואה להיות חוקית, התשובה היא שצריכים שני עדים והצהרה של המצווה בפני העדים כי הצוואה נעשתה לרצונו, בהיותו צלול, וללא השפעה בלתי הוגנת. העדים יחתמו על תוקף הצוואה. בנוסף לכף המצווה צריך להיות חתום על הצוואה, עם התאריך בו נערכה הצוואה.
חלוקת מיסי ועד והוצאות מיוחדות בבית משותף  

שאלה: בבית משותף הכולל הרבה דירות-
א.איך מחולקים מיסי הועד בין הדיירים ? (האפשר לציין את צהסעיף בחוק?)
ב. איך מחולקות הוצאות מיוחדות, כתיקוני מנרות וכו'?
ג.האם הדיירים רשאים לשנות את אופן חלוקת מיסי הועד(כגון להחליט באסיפת דיירים על חלוקה שווה ללא קשר לגודל הדירות),ואם כן מה נדרש לשם כך? (ובהמשך- איזה אחוז נדרש כדי להתנגד לכך?)

תשובתה של עו"ד דיצה גרומן: בבית משותף כל דייר אמור לשלם את מיסי הוועד בהתאם לשטח דירתו הרשום בלשכת רישום המקרקעין. הדבר נכון גם לחלוקת הוצאות חריגות, אלא אם קיים תקנון בית משותף ובו נקבע ע"י הדיירים שהמיסים יחולקו אחרת. יכול להווצר מצב בו נקבע שכל דירה, לא חשוב גודלה תשלם שווה בשווה את מיסי הוועד ואת ההוצאות החריגות. על מנת שאוכל לתת לך תשובה מדוייקת עלי לראות את התקנון שערכתם בעת רישום הבית כבית משותף.
דירה חדשה מול דירה למכירה "יד שניה" 

שאלה: האם יש הבדל בחוזה שיש לעשות לדירה למכירה "יד שנייה" ולדירה חדשה?

תשובת עו"ד דיצה גרומן: קיימים  הבדלים בין חוזה מכר אחד למשנהו. חוזה מכר של דירה חדשה מקבלן כפוף לחוק מכר דירות ויהיה שונה לחלוטין מחוזה מכר של דירה יד שניה.
אני צריכה לקבל יותר פרטים לגבי הנכס הנרכש כדי לתת יעוץ פרטני.
אשמח לתת יעוץ אישי יותר.